Achetez sans apport avec le Prêt Hypothécaire 125 %
Devenez propriétaire sans mobiliser votre épargne.
Le Prêt Hypothécaire 125 % finance jusqu’à 100 % du prix d’achat et peut couvrir les frais de notaire, les droits d’enregistrement ainsi que la prime unique d’assurance solde restant dû.
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Un prêt hypothécaire sans apport (ou 125 %) permet de financer jusqu’à 100 % du prix d’achat d’un bien immobilier en Belgique, ainsi que les frais de notaire et droits d’enregistrement, sans épargne personnelle. Il s’adresse surtout aux primo-accédants et implique généralement une garantie complémentaire sur un bien existant (celui des parents ou un second bien en votre possession).
Prêt Hypothécaire 125 % : achat + frais de notaire
Le Prêt Hypothécaire 125 % est une solution de financement qui va au-delà du seul prix d’achat du bien. Il est conçu pour permettre l’acquisition sans apport tout en intégrant les frais liés à l’acte et, le cas échéant, la prime unique de l’assurance solde restant dû.
Ce que le 125 % peut inclure :
- 100 % du prix d’achat de la maison ou de l’appartement.
- Frais d’acquisition : frais de notaire et droits d’enregistrement.
- Assurance solde restant dû (prime unique) intégrée au financement.
- Certains travaux (ex. : rénovation énergétique liée au PEB) si requis.
En d’autres termes, vous pouvez devenir propriétaire sans fonds propres, en bénéficiant d’un montage global et structuré.
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Exemple chiffré : achat d’un bien à 250 000 € sans apport
Pour illustrer concrètement ce que représente un financement à 125 %, voici un cas typique : un primo-accédant en CDI souhaite acquérir un appartement à Bruxelles estimé à 250 000 €, sans épargne disponible.
| Poste | Montant | Couvert par le 125 % ? |
|---|---|---|
| Prix d’achat du bien | 250 000 € | Oui (100 %) |
| Droits d’enregistrement (Bruxelles, taux réduit 3,5 %) | ~8 750 € | Oui (intégrables) |
| Frais de notaire (honoraires + frais d’acte) | ~5 000 € | Oui (intégrables) |
| Prime assurance solde restant dû (unique) | ~4 500 € | Oui (finançable) |
| Montant total financé | ~268 250 € | ≈ 107 % du prix |
| Apport personnel requis | 0 € | — |
Mensualité indicative : pour un financement de 268 250 € sur 240 mois (20 ans) à un taux indicatif de 3,20 % TAEG, la mensualité serait de l’ordre de 1 530 €/mois. Le montant total à rembourser s’élèverait à environ 367 200 €, soit un coût du crédit de ~98 950 €.
Chiffres fournis à titre illustratif. Taux et frais varient selon le profil et les banques partenaires.
Les droits d’enregistrement varient selon la région : 12,5 % en Wallonie (taux ordinaire, hors abattements), 3,5 % à Bruxelles (taux réduit sous conditions) et 3 % en Flandre depuis 2022. Ces différences impactent directement le montant total à financer et donc la quotité réelle du crédit.
Les atouts du Prêt Hypothécaire 125 %
Le 125 % s’adresse particulièrement aux premiers acheteurs ou à ceux qui ne disposent pas d’épargne disponible. Il permet un achat serein sans épargne personnelle.
-
Sans apport initial : finance l’intégralité du prix d’achat et les frais, évitant de puiser dans l’épargne.
-
Montage global et transparent : un seul financement pour le bien, les frais et l’assurance solde restant dû.
-
Accompagnement expert : Finday prépare un dossier solide et compare plusieurs banques partenaires.
-
Libération des fonds à l’acte : le prêteur s’occupe de verser les fonds prévus dans le dossier chez le notaire.
Bon à savoir : un bien immobilier en garantie complémentaire est requis (souvent un bien appartenant aux parents ou un autre bien vous appartenant).
Conditions selon votre profil
Le prêt 125 % n’est pas accessible de la même façon pour tous les emprunteurs. Les banques belges affinent leurs critères selon le statut professionnel, le niveau d’endettement et la présence ou non d’une garantie complémentaire.
Primo-accédant (CDI)
- Profil le mieux accepté
- Ratio charges/revenus ≤ 50 %
- Ancienneté CDI ≥ 6 mois recommandée
- Garantie parentale fréquente
- Quotité jusqu’à 125 % possible
- Financement jusqu’à 105%
Revenus variables / CDD
- Traitement au cas par cas
- 3 derniers avis d’imposition requis
- Moyenne des revenus sur 3 ans retenue
- Garantie complémentaire quasi systématique
- Quotité généralement plafonnée à 110–115 %
Indépendant / Freelance
- Faisable mais plus exigeant
- 3 ans d’activité minimum
- Bénéfice net imposable retenu (pas le chiffre d’affaires)
- Garantie complémentaire obligatoire
- Quotité rarement au-delà de 110 %
Fichage BNB : être enregistré à la Centrale des Crédits aux Particuliers (BNB) ne ferme pas automatiquement la porte à un financement, mais le 125 % reste difficile à obtenir dans ce cas. Un courtier comme Finday peut évaluer les alternatives disponibles selon votre situation.
Comment se déroule votre financement ?
1) Analyse du projet
Étude de votre situation en viso, par téléphone ou en agence. Nous vérifions votre éligibilité au 125% et vous remettons une simulation adaptée à votre projet
2) Recherche d’un bien
Vous avez trouvé le bien idéal ? Vous pouvez signer une promesse d’achat ou un compromis de vente.
3) Constitution de votre dossier
Nous vous aidons à constituer un dossier complet afin de maximiser les chances d’acceptation et la rapidité de décision.
4) Introduction de votre demande de crédit
Sur base d’un dossier complet, nous introduisons votre demande auprès d’un de nos partenaires bancaires.
5) Signature de l’offre
En cas d’acceptation de votre dossier, vous signez l’offre de crédit reprenant l’ensemble des conditions de l’accord.
6) Signature des actes chez le notaire
Votre notaire prendra contact avec vous dès ses recherches terminées afin que vous puissiez fixer un rendez-vous pour la signature de l’acte authentique.
Les conditions à connaître
Le prêt 125 % est encadré et soumis à des critères spécifiques. Les points importants :
-
Garantie complémentaire : exigence d’un bien immobilier en garantie additionnelle (souvent celui d’un parent proche, ou un bien déjà en votre possession).
-
Analyse approfondie : capacité de remboursement, stabilité professionnelle, niveau d’endettement et caractéristiques du bien.
-
Plafonds et limites : montant finançable et quotité dépendant du profil, de l’évaluation et des politiques des banques.
-
Assurance SRD : souvent requise; la prime unique peut être intégrée dans le financement global.
Notre rôle : vous conseiller, vous aider dans la constitution de votre dossier et vous proposer la solution la plus adaptée à votre projet.
Quelles banques acceptent un financement sans apport en 2026 ?
Toutes les banques belges n’ont pas la même politique face aux dossiers sans apport. En 2026, l’accès au 125 % reste possible mais sélectif : les établissements resserrent leurs critères d’octroi à haute quotité depuis la hausse des taux amorcée en 2022.
En règle générale, ce sont les banques de réseau dotées d’une politique commerciale active sur les primo-accédants qui restent les plus ouvertes, à condition que le dossier soit bien préparé. Les fintechs et les prêteurs en ligne se montrent plus restrictifs sur ce segment.
Profil idéal accepté
CDI, ratio charges/revenus ≤ 50 %, garantie complémentaire disponible, bien situé en zone urbaine ou périurbaine, valeur estimée cohérente avec le prix d’achat.
Facteurs qui fragilisent le dossier
CDD récent, revenus variables non stabilisés sur 3 ans, bien atypique ou éloigné des centres, absence de garantie complémentaire, ratio d’endettement supérieur à 40 %.
Le rôle du courtier
Finday travaille avec plusieurs banques partenaires en Belgique. L’avantage : une seule demande aboutit à plusieurs offres comparées, sans multiplier les recherches de crédit au nom de l’emprunteur.
Taux 2026 : ordre de grandeur
Les prêts à haute quotité (100–125 %) affichent généralement une prime de risque de +0,20 à +0,40 % par rapport aux dossiers avec apport. Un taux TAEG entre 3,20 % et 3,80 % est observé pour les profils solides, sous réserve des conditions du marché au moment de la demande.
Pourquoi passer par un courtier ? Depuis la circulaire BNB sur les quotités élevées (applicable aux crédits hypothécaires résidentiels), les banques sont tenues de limiter leur part de nouveaux crédits au-delà de 90 % de quotité. Un courtier connaît les enveloppes disponibles chez chaque partenaire et peut orienter votre dossier vers l’établissement le plus susceptible de l’accepter.
Devenir propriétaire plus tôt, sans immobiliser votre épargne
Le 125 % peut accélérer votre projet immobilier tout en préservant votre trésorerie pour les imprévus, les travaux ou l’ameublement.
Achetez plus tôt
Évitez d’attendre des années pour constituer un apport. Concrétisez l’achat maintenant si votre situation s’y prête.
Préservez votre épargne
Conservez un coussin de sécurité pour les aléas, les travaux énergétiques obligatoires ou l’ameublement.
Un suivi humain
Nos conseillers vous accompagnent à chaque étape : du premier échange à la signature chez le notaire.
Chaque dossier est unique. Un échange rapide permet de valider la faisabilité et d’optimiser votre montage.
Ils ont acheté sans apport
« Nous pensions devoir attendre plusieurs années pour économiser l’apport. Avec le 125 % monté par Finday, nous avons pu couvrir le prix, les frais et l’assurance. Dossier clair, timing respecté, et acte signé sans stress. »
« Le conseiller a été transparent sur les conditions et la garantie complémentaire. Nous avons compris chaque étape et choisi l’offre la plus avantageuse parmi plusieurs banques. »
Notre métier : transformer un projet ambitieux en financement maîtrisé, avec un accompagnement humain et pragmatique.
FAQ Prêt Hypothécaire 125 %
Retrouvez les réponses aux questions fréquentes sur l’achat sans apport via un prêt à 125 % et les conditions d’accès.
Il s’agit d’un financement qui couvre 100 % du prix d’achat et peut intégrer les frais (notaire, droits) ainsi que la prime unique d’assurance solde restant dû. Dans certains cas, des travaux obligatoires (p. ex. liés au PEB) peuvent être inclus.
Le 125 % s’adresse surtout aux premiers acheteurs ou à ceux sans apport. Il implique une garantie complémentaire sur un bien existant (parents ou second bien), et une analyse approfondie de votre capacité de remboursement pour savoir combien je peux emprunter. Les plafonds dépendent de votre profil et des politiques bancaires.
Il comprend : analyse de la situation, rendez-vous personnalisé, constitution d’un dossier solide, sélection de l’organisme prêteur parmi nos partenaires et signature chez le notaire, avec libération des fonds à l’acte.
Outre le taux, il faut considérer les frais de notaire et droits, l’assurance solde restant dû (souvent exigée et finançable), ainsi que les frais de dossier et d’expertise éventuels. Nous détaillons ces éléments lors du premier échange.
Comme tout crédit à haute quotité, il demande une gestion prudente. La garantie complémentaire est un élément de sécurité. L’important est de vérifier votre capacité réelle à rembourser et d’anticiper les imprévus. Finday vous aide à dimensionner un montage soutenable.
Le 100 % couvre uniquement le prix d’achat. Le 125 % peut inclure les frais et l’assurance SRD, évitant un apport personnel. Les conditions d’octroi sont plus strictes et exigent généralement une garantie supplémentaire. En savoir plus sur le refinancement hypothécaire.
Oui, une revente anticipée est possible. Elle entraîne le remboursement anticipé du capital restant dû, auquel s’ajoute une indemnité de remploi (généralement 3 mois d’intérêts sur le solde remboursé, plafonnée selon la loi Breyne). Si la garantie complémentaire avait été apportée par un tiers (parents, etc.), la mainlevée de cette hypothèque fait l’objet d’un acte notarié séparé, avec les frais associés. En savoir plus sur le regroupement de crédits.
Les dossiers à haute quotité supportent généralement une prime de risque de +0,20 à +0,40 % par rapport aux emprunts avec apport classique. En pratique, un profil CDI sans antécédents peut viser un TAEG entre 3,20 % et 3,80 % selon la durée et le bien, sous réserve des conditions du marché au moment de la demande.
Un refus d’une banque ne ferme pas toutes les portes. Chaque établissement applique ses propres critères de quotité maximale et d’endettement. Via Finday, votre dossier est présenté auprès de plusieurs partenaires : si une banque refuse, une autre peut accepter, parfois avec une structure légèrement différente (durée ajustée, garantie renforcée). Un conseiller peut aussi identifier les points de blocage et vous proposer des ajustements avant une nouvelle soumission.
Un enregistrement actif à la Centrale des Crédits aux Particuliers (BNB) rend l’accès au 125 % très difficile, les banques étant tenues de consulter cette centrale avant tout octroi. Si l’incident est clôturé et régularisé, certains dossiers restent envisageables selon le délai écoulé et la situation globale. La démarche recommandée est d’en discuter directement avec un conseiller Finday, qui évaluera les options disponibles.